Важные изменения в Законе о жилищных отношениях направлены на повышение контроля со стороны местных исполнительных органов.

2-тезис. Кондоминиум нысандарын басқару мәселелері бойынша бақылау күшейтілуде

 

         «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға енгізілген маңызды өзгерістер жергілікті атқарушы органдар тарапынан бақылауды күшейтуге бағытталған.

         1997 жылдан бастап тұрғын үйді басқарудың нысандары бірнеше рет өзгертілді. Бастапқыда келесі нұсқалар көзделген болатын: меншік иелерінің кооперативтері, тұрғындар тарапынан тікелей басқару және үшінші тарап басқарушы субъектілері.

         1)      егер меншік иелерінің саны төртеуден аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;

         2)      үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;

         3)      кондоминиум нысанын үшінші (сыртқы) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды тұлғалар (тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсететін мекеме) арқылы басқару;

         4)      Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.

         Уақыт өте келе меншік иелерінің құқықтары нақты әрі кеңейтіле түсті. 2009 жылдан бастап:

1. егер меншік иелерінің саны жиырмадан аспаса, олардың барлығы арқылы тікелей бірлесіп басқару;
2. үй-жайлар (пәтерлер) меншік иелерінің кооперативі;
3. кондоминиум нысанын үшінші тұлғалар: сайланатын немесе жалдамалы тұрғын үй басқарушы (менеджер) немесе заңды тұлғалар арқылы басқару;
4. Қазақстан Республикасының заңнамасына қайшы келмейтін өзге де нысандар.

         Азаматтар тарапынан шағымдардың санының артуы мен кондоминиум нысандарындағы жағдайға ықпал ету тетіктерінің болмауына байланысты өзгерістер енгізіліп, 2025 жылдан бастап үй иелеріне өз меншігін басқаруға мүмкіндік беретін неғұрлым икемді жүйе енгізілді. Жауапсыз басқарушыны ауыстыру рәсімі жеңілдетілді, бұл өз кезегінде басқарушы субъектілер арасында бәсекелестікті арттырып, тұрғын үй-коммуналдық қызметтер сапасын жақсартуға мүмкіндік береді.

         Қандай басқару нысандары қолжетімді?

         Тікелей бірлесіп басқару (ТББ):

1. Заңды тұлға құрмай-ақ басқаруға болады – пәтер санына шектеу жоқ. Меншік иелері жиналыс хаттамасының негізінде басқарушы компанияны бекітіп, қаржы-шаруашылық қызметпен айналыспай-ақ қойса болады.
2. Егер пәтер саны 36-дан асса, нысанды басқаруға беру міндеті  болып табылады.
3. Басқарушы субъектілер жиналысқа:        көрсетілетін қызметтердің саны мен мерзімділігін көрсететін сметаны, тарифтің негіздемесін, әрбір үйге жеке ашылған ағымдағы және жинақ шоттардың болуын ұсынуға міндетті.

Бұл талаптар салалық заңнаманы сақтау мен басқарушы субъектілердің жұмысын реттеуге мүмкіндік береді. Мысалы, бірыңғай есеп айырысу орталықтарымен (БЕАО) шарт жасау кезінде әрбір үй үшін ашылған шоттар туралы анықтамалар қажет болады.

         Сондай-ақ, бұл тұрғын үй инспекцияларының функцияларын кеңейтуге мүмкіндік береді: кондоминиум объектісінің тіркелгенін, ПИК секілді субъектілердің тек Типтік жарғы негізінде жұмыс істейтінін, шоттардың ашылғанын тексеру.

         Бұл талаптар мен өзгерістер ТКШ саласының барлық қатысушылары үшін оң жағынан  әсер етеді.

         Мүлік иелері бірлестігі (МИБ):

1. Заңды тұлға – егер меншік иелері өз үйлерін қаржылық-шаруашылық жағынан өздері басқаруға дайын болса және жауапты адамдар болса, МИБ тіркеледі.
2. Негізгі айырмашылығы – ағымдағы және жинақ шоттарға және барлық түсімдерге (тариф, жалға беру, жарнама т.с.с.) меншік иелерінің өздері толық бақылау жасайды.
3. МИБ кезінде меншік иелері – толық құқықты тапсырыс беруші болып табылады. Басқару субъектілерін жалдауға немесе еңбек шарты бойынша МИБ ретінде жұмысын қарастыра алады, әкімшілік құжат айналымын және есепті даярлау, материалдарды сатып алу және басқа да ұйымдастырушылық сұрақтарды шешуге.
4. Төрағаның өкілеттік мерзімі 3 жыл болып белгіленді, алайда ерте қайта сайлау шектелмейді.

 

Тезис 2. Усиливается контроль по вопросам управления объектами кондоминиумов.

 

Важные изменения в Законе о жилищных отношениях направлены на повышение контроля со стороны местных исполнительных органов.

 

С 1997 года формы управления жильем в стране неоднократно менялись. Изначально предусматривались такие варианты, как кооперативы собственников, прямое управление жильцами и сторонние управляющие.

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

 

С течением времени происходила детализация и расширение прав собственников.  С 2009 года:

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами – управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

 

С момента наступления изменений, основанных на увеличении количества жалоб со стороны населения и отсутствии рычагов воздействия по ситуации на объектах кондоминиума, к 2025 году применили более гибкую систему, которая позволяет законным владельцам общего имущества многоквартирных жилых домов оперативно вести работу внутри дома. Упрощена процедура смены недобросовестного поставщика через собрания собственников имущества, тем самым присутствует здоровая конкуренция среди субъектов управления и повышается качество предоставления услуг на рынке ЖКХ.

Какие формы управления теперь доступны?

Непосредственное совместное управление (НСУ):
1. не требует создания юрлица – собственники без ограничений по квартирам, имеют право на основании Протокола утвердить управляющую компанию, и не отвлекаться на ведение финансово-хозяйственной деятельности по вопросам управления и содержания кондоминиума.

2. также, в рамках данной формы предусматривается обязательность передачи объекта в управление, в случаях, если количество собственников свыше 36.
3. в свою очередь субъекты управления обязаны предоставить собственникам имущества к утверждению собранием сметы с указанием количества и периодичности услуг, обоснованность ежемесячного тарифа, также предусматривается обязательность открытия текущего и сберегательного счетов в банках отдельно для каждого дома.

Такой порядок ведения управления отразится на других участниках в соблюдении отраслевого законодательства, например при заключении Договора с едиными расчетными центрами (ЕРЦ) возникает необходимость предоставить справки из банка о наличии текущего и сберегательного счета, и также должно быть подтверждение по открытию для каждого дома отдельно.

В свою очередь это дает возможность для расширения функций жилищных инспекций по проверке соответствия в ведении деятельности всех субъектов сферы управления объектами кондоминиумов начиная от проверки по наличию регистрации объекта кондоминиума, проверки по осуществлению деятельности на основании только Типового устава таких субъектов, как КСК, и наличию открытия счетов по назначению текущий и сберегательный. 

Тем самым правила управления и изменения положительно отразятся на работе всех участников сферы ЖКХ.

Объединение собственников имущества (ОСИ):
1. Юридическое лицо – в случаях, когда собственники готовы вести финансово-хозяйственную деятельность по своему дому самостоятельно, и есть для этого ответственные лица со стороны собственника, регистрируется ОСИ.

2. Главное отличие, продиктованное требованиями со стороны активных собственников имущества в том, что счета текущий и сберегательный в банках, и все поступления, которые приходят при управлении от объекта кондоминиума (ежемесячные по тарифу, арендные если сдали помещения и фасад для рекламы в аренду) полностью подконтрольны самим собственникам.
3. Собственники при форме ОСИ выступают полноправными заказчиками и могут нанимать субъектов управления, либо управляющего по трудовому договору для ведения деятельности как ОСИ, если это административная часть по подготовке документов и отчетностей, так и по работе с поставщиками услуг, закупу материалов, подбору сервисного материала и другие общие организационные вопросы.
4. Также в рамках пересмотра сроков утвержден срок полномочия для председателя 3 года, но без ограничений по проведению переизбраний раньше срока окончания полномочий.

Источник : https://www.gov.kz/memleket/entities/tayinsha-oastroy/press/news/details/1039988?lang=kk